EV ALIRKEN BUNLARA DİKKAT!
Kira çarpanı Satın alınacak konutun kira gelirleriyle kendini kaç ayda finanse edeceğinin, hesaplanmasıyla bulunur. Gayrimenkulü satın almak için ödediğiniz parayı, gayrimenkulün brüt aylık kira gelirine bölerseniz, elde ettiğiniz sayı, o gayrimenkulün aylık kira çarpanını verir.
Kira çarpanı elbette bir evin değerini hesaplamada baz alınacak bir unsur ancak tek başına yeterli bir kriter değil. Başka nelere dikkat lazım, emlak editörümüz Gülistan Alagöz, TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya’ya sordu. İşte yanıtları….
1-AMORTİ SÜRECİ
Amorti etme süresi piyasanın çok oturmuş olduğu yerlerde ve/veya fonksiyonlarda bakılan bir orandır. Özelikle gelişme bölgelerinde bu süre projeden projeye, caddeden caddeye dahi değişiklik gösterir. Alım kararını direkt etkileyen unsur olmaktan çıkar… Bu anlamda özelikle konut alım kararında bu oranların direkt etkisinden bahsetmek bence bugün için çok doğru değil…
2- DEĞER ARTIŞ PRİMİ
Amorti etme süresi ile yapılan hesapta 2 önemli veri dikkate alınmaz. İlki değer artış primi, ikincisi de kira artış oranları… Hep aynı kira geliri elde edilecek varsayımı ile bakılır. Türkiye ve İstanbul gibi konut piyasasının gelişmekte olduğu ülkelerde değer artış primi de yatırım yapma kararınızda etkili olur.
3- OTURUM MU YATIRIM MI?
Alacağınız konutu ne amaçla alıyor olduğunuzu iyi ayırt etmekle başlıyor aslında doğru karar için… ‘oturum’ amaçlı mı ‘yatırım’ amaçlı yoksa ‘ikisinden de biraz biraz olsun’ mu bunun kararını vermek gerekir öncelikle…Örneğin ilk önce biraz oturayım sonra da satıp daha güzelini daha büyüğünü alayım diye düşünüyorsanız kısa zamanda gelişecek bölgelerden almalısınız gibi…
4- YAKINDA PROJE VAR MI?
Yakınlarında toplu ulaşım, büyük altyapı, kamusal yapı vb.. gibi projeler var mı ? Diğer önemli kıstas bu konu… Özelikle konut fiyatlarını en çok etkileyen faktör yakın çevresindeki mega projeler, insanların toplandığı alanlar ( AVM, hastane, okul, adliye binası vb… ) ve tabii ki toplu ulaşıma yakınlık… İstanbul özelinde konuşmak gerekirse konut değerlerini en çok etkileyen tetikleyen ilk faktör toplu ulaşım projeleri ( metrobüs, metro, tren vb.. )
5- GELİŞİME AÇIK MI
Yakın çevresinin gelişim potansiyeli bir diğer önemli konudur. Bazen bölgelerin gelişimini etkileyen doğal ve yapay eşikler vardır, ( orman alanı, askeri bölge, yapılaşma yasak alan, tarım alanı vb.. doğal eşik e örnek ) bu eşikler de kentin gelişme yönünü belirler çoğu zaman… Bu konudaki gözlemler de doğru yatırım için önemli olarak nitelendirilebilir.
6- CAZİBESİNİ YİTİR Mİ?
Çekim merkezlerine yakınlık konut için yine artı unsurdur. Burada sadece tehdit olarak konu çekim merkezinin taşınma ihtimalini dikkatli sorgulamak kısmı var. Bir bölgede hastane açılınca tüm eczacılar, doktor muayeneleri bölgenin fiyat eğrisini yukarı yönlü değiştirirken, hastane taşınınca fiyat direkt aşağı yönlü etkilenir.
7- MAKETLER YANILTMASIN
Söz konusu konut olunca işin içinde bir de maketler girer ki çok tehlikeli bir konudur. Maketten ev almak çok fazla riski de içinde maalesef barındırıyor. Maketten alınan evin bitmiş halini çok iyi tezahür etmek gerek… 3 boyutlu düşünme ve görme sanatında uzmanlık gerektiren bir konu maketten seçilen evler… Bir de karma projede, ya da daha önce hiç oturumun olmadığı bölgelerde alınan maketten evler çok yapay bir doğal çevreyi de beraberinde getiriyor. Buna da bence bakılmalı.
8- EN ÖNEMLİSi, YASAL MI?
Tapu niteliği, yasal evrak gibi belediye araştırmaları mutlaka yapılmalı. Yasal durum ile mevcut durum birbirine uyumlu mu. Tapu belgesi bu durumu tasdik eden bir tapu mu ? İskan var mı ? gibi konular tabii ki satın alma kararını verirken çok çok önemli… (Bu hizmeti gayrimenkul değerleme firmaları verebiliyor.)