Kira Kontratı Yaparken Nelere Dikkat Edilmeli?

Kira Kontratı Yaparken Nelere Dikkat Edilmeli?

BuLazım No Comments
  Genel

Kira kontratı, ev sahibinin mülkünü belirli bir dönem kullanabilmesi için kiracıya verdiğini belirten sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen özel hükümler (Örneğin yıllık kira artış oranı, maksimum Tüketici Fiyat Endeksi’nin on iki aylık ortalaması doğrultusunda yapılabilir.) haricinde kira sözleşmesi, kiraya verenin ve kiracının karşılıklı anlaşması doğrultusunda doldurulabilir.

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesinin yazılı bir şekilde yapılması zorunlu olmasa da herhangi bir sorun yaşanması halinde, evi kiralarken uzlaştığınız şartların kanıtlanması gerekir.

Kira Kontratı Yaparken Nelere Dikkat Edilmeli?

  • Kiraya verilecek olan mülkün cinsi, adresi, kiracının ve ev sahibinin kişisel bilgilerinin kesinlikle doğru bir şekilde yazılması gerekir.
  • Kiralık ev için anlaşılan kira fiyatı sözleşmede hem yazıyla hem de rakamla yer almalı.
  • Yıllık zam oranları netleştirilmelidir.
  • Elektrik, su aboneliği açtırmak için yapılan işlemleri kimin ne zaman ve ne şekilde yapacağı net bir şekilde belirtilmelidir.
  • Kontratı imzaladığınız tarafın kiracı ya da ev sahibi olduğuna emin olmalısınız. Eğer imza atacak taraflar kiracı ya da ev sahibi değilse vekaleti olup olmadığını kontrol etmelisiniz. Dilerseniz kontratta iki tarafın kimlik fotokopilerine de ek olarak yer verebilirsiniz.
  • Kontratın, kiralama ile ilgili olan bölümünde aylık ve yıllık kira bedeli hem rakamla hem de yazıyla belirtilmelidir.
  • Kiranın bankaya ödenmesi yasal olarak zorunludur. kontratın üzerinde ev sahibinin hesap numarasını ve kiranın hangi tarih aralığında ödenmesi gerektiğini belirtilmelidir.
  • Kira kontratı yapılırken depozito alındıysa bedeli belirtilmeli ve de hangi koşullarda bu bedelin iade edileceği ya da edilmeyeceği yazılmalıdır.
  • Eğer ev eşyalı bir şekilde kiralanıyorsa ve kombi, ankastre set gibi demirbaşlar belirtilmelidir.
  • Kontratta iki tarafın da ıslak imzasının bulunması gerekir.
  • Kiralık ev sözleşmesi bir yıllık yapılabildiği gibi daha uzun süre için de yapılabilir. Eğer bir yıldan daha uzun süreli kontrat imzalamak istiyorsanız bu konudaki maddeyi de eklemelisiniz.
  • Kiracı, yaşam alanını kendi zevki doğrultusunda düzenlemek ya da ihtiyaç olan bir düzenlemeyi gerçekleştirmek için tadilat yapmak isteyebilir. Yapılabilecek tadilatın sınırlarını çizmek, ileriki dönemlerde oluşabilecek sorunların önüne geçebilir.
  • Kira kontratı yenileme dönemi geldiyse ve yeni bir madde eklemek istiyorsanız yeni bir sözleşme yapmalısınız. Kira bedeli dışındaki detaylarda bir değişiklik yoksa bu durumda yeni bir sözleşme imzalama zorunluluğunuz yoktur. Fakat bu konuda da yazılı bir belge olmasını istiyorsanız kontrat imzalayabilir ya da ev sahibi/kiracı ile mobil yazışmalarınızı kanıt olarak gösterebilirsiniz.

İki Taraf İçin de Önemli: Zorunlu Deprem Sigortası Yaptırmayı Unutmayın

Hem ev sahibi hem de kiracı hakları için önemli olan kira sözleşmesinin yanı sıra bu süreçte önemli bir konu: Zorunlu Deprem Sigortası!

DASK olarak da bilinen Zorunlu Deprem Sigortası; deprem sırasında ya da sonrasında oluşabilecek binaya yönelik hasarlarda ev sahibine maddi güvence sunar. Fakat bu noktada DASK’ın sadece ev sahipleri için önemli olmadığını hatırlatalım. Çünkü DASK’ı yapılmayan bir konut hakkında yasal bir işlem yapılamaz; elektrik, su gibi abonelikler açılamaz.

 

 

EN ÖNEMLİ NOKTA İSTE….İster ev sahibi olun ister kiracı adayı… Daha sonra pişmanlık yaşamamak  için hem doğru evle hem de doğru kiracı adayıyla buluşabilmek oldukça önemlidir. Çünkü ev sahibiyseniz yıllardır yaptığınız birikim sonucunda sahip olduğunuz evinize zarar gelmesini, kiracıysanız da iş dışındaki zamanınızın çoğunu geçirdiğiniz evinizin seçiminde yanlış bir karar vermeyi istemezsiniz. Aman dikkat diyelim!

 

Gayrimenkul Değerleme Raporu ve Taşınmaz Değerleme Sistemi

BuLazım No Comments
  Genel

Gayrimenkul değerleme raporu, bir kişi ya da kuruluşun talebiyle herhangi bir taşınmazın değerinin tespiti için değerleme uzmanları tarafından taşınmazın değerini etkileyen tüm faktörlerin analizini ve değerini barındıran rapora verilen isimdir. Gayrimenkul değerleme raporu gayrimenkulle ilgili doğru bilgi ve doğru fiyat barındırdığı için hızlı satış sağlamaktadır.

Önümüzdeki yıldan itibaren uygulanmaya başlanacak olan Taşınmaz Değerleme Sistemi ile tüm gayrimenkul alım-satım işlemlerinde gayrimenkul değerleme raporu zorunlu hale gelecek.

Gelir İdaresi Başkanlığı’na göre Türkiye’de en fazla vergi kaçağının yaşandığı sektörlerden biri olan gayrimenkul sektörüne yönelik yeni düzenlemeler hazırlanmakta ve vergi kaçaklarının önüne geçilmesi hedeflenmektedir. Konu ile ilgili olarak gayrimenkullere tek fiyat getirecek olan Taşınmaz Değerleme Sistemi hayata geçirilmek istenmekte olup konu ile ilgili çalışmalar devam etmektedir. Bu sistem ile gayrimenkul vergilendirme sistemi sil baştan değişmesi ve gayrimenkul sektöründeki fiyat farklılarını ortadan kaldırılması hedeflenmektedir. Sistem sayesinde gayrimenkullere ilişkin bölgesel fiyatlar çıkarılacak, belirlenen rakamların altı kabul edilmeyecek ve tek fiyat getirecek. Böylelikle, gayrimenkul alımlarında emlak vergi değeri üzerinden beyan edilen rakam ile gayrimenkulün gerçek değeri arasındaki uçurum da sona ermiş olacak. Taşınmaz Değerleme Sistemi (TDS) üzerinden belirlenen fiyat ortalamaları ile gayrimenkuller gerçek değerleri üzerinden tapuda da işlem görecek.

Konu ile ilgili çalışması bulunan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, “taşınmaz değerleme sistemi” veritabanı çalışmasının önümüzdeki yıl bitirilmesi bekleniyor.

 

2020’de Konut Sektörünü Neler Bekliyor?

BuLazım No Comments
  Genel

Uzmanlar Gayrimenkul sektörünün 2016 yılı itibarıyla kabuk değiştirmeye başlamış olduğu görüşündeler. 2019 yılında da oldukça hissedilen bu yenilenme sürecinde; sektörün ‘Sat- Yap’ sürecinden ‘Yap-Sat’ sürecine yönelmiş durumda olduğu gözlemlenmektedir.

2020 yılına ait konut satışlarındaki beklenti, satışların tamamlanmış sıfır konut ve ikinci el konutta olacağı yönünde. Yabancıya satışta ise Çin’in daha çok konuşulacağı yönünde görüşler ön planda.

2020 yılında konut satışlarının zorlanabileceği iki ana konu olabileceğini belirten uzmanlar, yükselen inşaat maliyetlerine ve mevcut konut stokunu eritmenin zorluğuna dikkatleri çekti.

Özellikle son bir iki yıldır yaşanan gelişmelerin nihai tüketiciyi biraz daha temkinli davranmaya yönelttiğini belirten uzmanlar, bunun tamamlanmış konut satışlarına yönelimi artıracağını söyledi.

Bitmiş konut stokunu fiyat anlamında düşündüğümüzde, değeri görece yüksek olan bölgelerde yeni konut stoku deprem nedeniyle tercih sıralamasında ilk olacak iken, fiyat açısından bakıldığında ise uzmanlar eski yapılara talebin bazı semtlerde canlı kalacağı konusunda görüş bildirmektedirler.

Ülkemizde önemli bir inşaat yapma metodu olarak görülen hasılat paylaşım metodunun 2020 için çok geçerli olmayacak gibi görünüyor.

19 Eylül 2018 tarihinde vatandaşlık hakkı için konut edinme alt sınırının 250.000 USD’ye indirilmesiyle birlikte yabancı satışlarında önemli hareketlilik olmuştu. Yabancı satışlarında 2018 ile 2019 yılını kıyasladığımızda Çin vatandaşlarının konut alımında bir hareketlenme olduğunu görüyoruz. Çin dışında konut alım adetlerinde İran, Libya, Yemen, Cezayir ve Filistin ülkelerinde gözle görünür artış oranlarını gözlenmekte olup bu trendin 2020 yılında da devam edebileceği düşünülmektedir.

Gayrimenkul Alım-Satım İşlemlerinde Kurallar Değişiyor!

BuLazım No Comments
  Genel

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)’nün yaptığı çalışmalara göre Tapu Harcı kayıpları ve Gelir Vergisi kayıplarının önüne geçilmesi amacıyla tapuda yeni dönem başlıyor.

Tapuda yapılan gayrimenkul satış işlemlerinde beyan esasına dayalı sistem değişiyor. Yeni dönemde gerçek değer esaslı sistem devreye alınacak. Satış işlemine konu her gayrimenkul için Tapu Müdürlüklerine ekspertiz raporu sunulması zorunlu olacak. Konut, arsa, tarla, dükkan, işyeri, ofis, bina, fabrika, depo, plaza v.b. ticari gayrimenkuller dahil tüm gayrimenkul türleri için bu zorunluluk geçerli olacak.

TKGM tarafından planlanan yeni sistemin ön adım uygulaması 4 Mart 2019 tarihinde Yabancıların gayrimenkul ve tapu satışlarında gayrimenkul değerleme raporu (gayrimenkul ekspertiz raporu) zorunluluğu getirilerek devreye alındı. Yeni sistem öncelikli olarak yabancı uyruklu kişilerin tapu ve gayrimenkul satışlarında hayata geçirilmiş oldu.

TKGM tarafından üzerinde çalışılan ‘’Gayrimenkul Değerleme Sistemi’’ ile tüm tapu satışları için gayrimenkul değerleme raporu (gayrimenkul ekspertiz raporu) zorunluluğu Eylül 2019 tarihinde uygulamaya koyuldu.

Gayrimenkul ekspertiz raporları ile satışa konu gayrimenkullerin gerçek değerleri belirlenecek ve 3 yıl süre ile bu değerler ile ‘’Türkiye Değer Haritası’’ oluşturulacak.

Yapılacak olan Tapu satış işlemleri, 3 yıl sonra oluşacak bu değerlerin altında gösterilemeyecek. Bu uygulama ile Tapu Harcı Kaybı ve Gelir Vergisi kaybının önüne geçilmesi sağlanacak.

Ekspertiz raporu zorunluluğu uygulaması Eylül 2019 tarihinde başlamış olup,tapu satışlarına uygulanması ise 2022 yılında başlayacak. 2022 yılı itibariyle Tapuda düşük satış bedeli devri sona ermiş olacak.

 

Kaynak:http://www.oga.com.tr/blog/tapu-ve-gayrimenkul-satislari-icin-ekspertiz-raporu-zorunlu-olacak/

Ev alacak, satacak ve kiralayacaklar dikkat!

BuLazım No Comments
  Genel

Enerji Kimlik Belgesi (EKB) Nedir?

Enerji kimlik belgesi (EKB) “5627 Sayılı Enerji Verimliliği Kanunuyla” gündeme gelmiştir. Enerjinin ve kaynakların verimli kullanılması adına, enerji kayıplarının önüne geçilmesi amacıyla binanın enerji performansını ortaya koyan bir belgedir.

Enerji kimlik belgesi (EKB) bu kanun altında bulunan “Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’ne bağlıdır. İlgili yönetmeliğe linkten ulaşabilirsiniz: http://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2008/12/20081205-9.htm

Enerji Kimlik Belgesi olmayan binaların 1 Ocak 2020 tarihinden itibaren alım, satım veya kiralanması yapılmayacak. Türkiye’de mesken olarak kullanılan tüm binaların enerji verimliliğini artırmak amacıyla alınması zorunlu hale getirilen söz konusu belgede, binaların enerji sınıfı A, B, C, D, E, F, G olarak gösteriliyor. Söz konusu belgenin on yıl geçerliliği bulunuyor.

Sanayi alanında ve işletme faaliyetinde bulunan binalar, kullanım süresi olarak iki yıldan az olan binalar ile toplam kullanım alanı 50 metrekare ve daha az olan binaların EKB alması gerekmeyecek.

Ayrıca münferit olarak yapılan sera ve atölyeler, içinde soğutma ve ısıtma sistemi kullanılmayan cephanelik, depo ve ahır gibi alanlar ile Türk Silahlı Kuvvetleri, Milli Savunma Bakanlığı ve bağlı kuruluşlar, Milli İstihbarat Teşkilatı’na ait binalar EKB almayacak.

Bina sahipleri ve yöneticiler, kimlik belgesini Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş enerji verimliliği danışmanlık şirketlerine başvurarak alabiliyor.

Ayrıca EKB düzenlemek üzere yetki belgesi almış olan ve serbest müşavir mühendis belgesine sahip mühendisler ile mimarlar ya da bünyesinde bu vasıflara haiz mühendis veya mimar bulunduran kurumlar yeni yapılacak olan binalara EKB verebiliyor.

Kaynak: https://emlakkulisi.com/ev-alacak-satacak-ve-kiralayacaklar-dikkat/612408

Emlak vergilerine zam geliyor!

BuLazım No Comments
  Genel

Konut ve arsalardan senede iki taksitle alınan emlak vergilerini artıracak yeni bir sisteme geçiliyor. Kalkınma planına göre birden fazla konutu olanların ödeyeceği tapu harçları da yükselecek.

Cumhurbaşkanı tarafından onaylanan ve TBMM ye sunulan 11’inci Kalkınma Planı’nda ev ve arsa gibi gayrimenkulü olanların vergi yükünü artıracak kritik düzenlemeler bulunuyor. Sözcü gazetesinden Erdoğan Süzer’in haberine göre, emlak Vergisi sisteminin değiştirilmesini öngören planın hayata geçirilmesi durumunda ev ve arsa gibi gayrimenkullerden senede iki taksitle alınan emlak vergileri çok daha yüksek tutarlara çıkarılacak. Ayrıca iki ve daha fazla konut sahibi olan vatandaşların ödeyeceği tapu harçları da yükselecek.

Kalkınma Planı, önümüzdeki dönemde konut sahipliğiyle gayrimenkul alım ve satımları tıpkı ABD ve bazı Avrupa ülkelerinde olduğu gibi pahalı hale getirilerek cazip olmaktan çıkaracak bazı düzenlemeler içeriyor. Plana göre, yerel yönetimlerin mali yapılarını güçlendirmek amacıyla öz gelirlerini artırmaya yönelik olarak Belediye Gelirleri Kanunu’nda bazı değişiklikler yapılacak. Yerel yönetimlerin en önemli gelir kaynaklarından birini de emlak vergileri oluşturuyor.

Kaynak: https://emlakkulisi.com/emlak-vergilerine-zam-geliyor/610771

Birlikten Kuvvet Doğar

BuLazım No Comments
  Genel

Gayrimenkul Danışman Paketi

Türkiye’de bir ilk olacak ‘Birlikten Kuvvet Doğar’ projesi için bir araya gelen Gayrimenkul Brokerları, emlak danışmanlarına özel yeni dönem gayrimenkul danışman paketi oluşturdular. Kazanılan hizmet bedelinin tamamının gayrimenkul danışmanına kalmasını hedefleyen bu yeni sistemde,  ofis hizmetinden eğitime pek çok kalem bulunmakta.

Ekonomideki daralmanın olumsuz etkileri gayrimenkul sektörünü de vurdu . Belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatları 2018’in ilk 9 ayında önceki yıla göre bina sayısı bazında % 41,4 azalırken, yüz ölçümü % 55,1, daire sayısı % 58,6 oranında azaldı.

Ayrıca konut kredisi faizlerinin yıl içinde % 3,2 seviyelerini kadar yükselmesi de gayrimenkul sektörüne büyük darbe vurdu ve inşaat firmaları kadar gayrimenkul firmaları da olumsuz yönde etkilendi. Bu negatif etkileşim yüzünden Gayrimenkul danışmanlığı bugüne kadar tarif edilen çalışma modeli ile yapılamaz oldu.Uzun süredir devam eden ekonomik kriz sonucu bir çok ofis kepenk indirdi. Bütün bunların sonucu olarak geliştirilen BİRLİKTEN KUVVET DOĞAR isimli proje  19/02/2019 tarihli lansman toplantısı Emlak Odası Bşk.Sn.Nizamettin Aşa ve alanlarında uzman çok değerli konuşmacılarında katılımıyla yapıldı. 1 Nisan 2019 tarihinde çalışmaya başlayan bu sistem gayrimenkul danışmanlarına pek çok kolaylık sunmakta.

Projenin ana amacı birlikten kuvvet doğar sloganı ile gayrimenkul danışmanlarını ve küçük ofisleri tek bir şemsiyenin altında toplayarak ölçek ekonomisinden faydalanmak.

Başlangıçta gayrimenkul danışmanlarından franchise ücreti alınmayacak, sisteme katılan  gayrimenkul danışmanları ayda 1000 TL + KDV  karşılığında emlakçılık yapmak için  tüm ihtiyaçlarını eksiksiz karşılayacak hizmet paketini satın alacaklar. neticesinde hakettikleri hizmet bedelinin %100′nü alacaklar, yani gelirlerini ofis ve marka ile paylaşmayacaklar.

FRANCHISE PAKET İÇERİĞİ

  • Sahibinden.com 10 ilan hakkı
  • Endeksa Pro paketi
  • Motivasyon, pazarlama, satış, koçluk eğitimleri (TANER ÖZDEŞ tarafından gruplar halinde verilecek)
  • REOS Emlak işletim sistemi
  • E-OFİS ile çalışılarak, gayrimenkul danışmanları İstanbul’un değişik semtlerindeki e-ofislerin kullanımı
  • Pigu Dijital Ajans digital reklam,web tasarımı ,sosyal medya
  • Kavlak Avukatlık firması tüm üyelere %25 indirim
  • Bu paketin içinde tüm ortaklarımız merkezin almış olduğu Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesinden istifade etme hakkı
  • www.bulazim.com danışman üyeliği ile Tüm Türkiye’deki emlak taleplerine ulaşım imkanı

Paket hakkında ayrıntılı bilgi ve iletişim için http://www.novaofisgayrimenkul.com/tr/franchise-sistemi

 

Tapu Harcı İndirimi 31 Aralık 2019’a Kadar Uzatıldı!

BuLazım No Comments
  Genel

Herkese Merhaba,

Daha önceki yazılarımızda da pek çok kez sizlerle paylaştığımız üzere, tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de ciddi bir yavaşlama söz konusu. Gayrimenkul arzındaki fazlalık, ekonomik çekinceler ve yüksek inşaat maliyetleri derken gayrimenkul fiyatları yüksek fakat alım-satım işlemleri düşük seviyelerde gerçekleşti.

2018 yılında döviz kurundaki yükseliş ve enflasyondaki artış inşaat sektörünü de olumsuz etkiledi. Belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatları 2018’in ilk 9 ayında önceki yıla göre bina sayısı bazında % 41,4 azalırken, yüz ölçümü % 55,1, daire sayısı % 58,6 oranında azaldı.

Ayrıca konut kredisi faizlerinin yıl içinde % 3,2 seviyelerini kadar yükselmesi de gayrimenkul sektörüne büyük darbe vurdu.

Ekonomisi büyük ölçüde inşaat sektörü üzerine yüklenmiş olan ülkemizde, devlet ekonomiye canlılık kazandırabilmek için pek çok önlemler aldı ve yeni uygulamalara başladı.

Bu uygulamalardan biri hükumetin yabancıların Türk vatandaşlığı kanununda değişiklik ile almak için karşılamak zorunda olduğu mali yatırım kriterlerini düşürmesi oldu. Daha önce 1 milyon ABD Doları olan vatandaşlık alabilme bedeli, 19 Eylül 2018 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan düzenlemeye göre, 250.000 ABD Doları’na  indirildi. (3 yıl satmamak kaydı ile ülkemizden minimum 250.000$ tutarında taşınmaz satın alana yabancılar Türk Vatandaşlığına kabul ediliyor.) Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığının “ucuzlamasıyla” 2018’in  ilk 11 ayında yabancılar 35 bin 103 adet konut satın alırken, en çok tercih edilen kent 12 bin 100 adet ile İstanbul oldu.

İlk kez ev alacakların açacağı konut hesabına yapılacak devlet katkısı 20 bin TL’den 25 bin TL’ye çıkarıldı.

Tapu harcı ve KDV indirimleri, 21 Mart 2019’da çıkan kararname ile 31 Aralık 2019’a kadar uzatıldı!

Bir diğer uygulama ise alım-satım işlemlerinde devlete ödenen vergi ve tapu harçlarında indirime gidilmesi oldu.

Hem alıcının hem de satıcının sorumluluğunda olan tapu harçları söz konusu taşınmazın satış bedelinin yüzde (%) 2’si kadardır. Mesela; 200 bin TL değerindeki bir ev satışı yapıldığında (%) 2’si olan 4 bin TL alıcı diğer (%) 2’si olan 4 bin TL de satıcı tarafından tapu harcı olarak tapu dairesine ödenmektedir.

Ülke ekonomisinin ve özelde de inşaat sektörünün içinde bulunduğu durumun dikkate alınarak hareketlendirilmesi adına %2 oranındaki tapu harç bedeli yüzde (%)1,5’e düşürülmüştü. 2018’de uygulanmaya başlanan bu tapu harcı ve KDV indirimleri, 21 Mart 2019’da çıkan kararname ile 31 Aralık 2019’a kadar uzatıldı.

 

Aradığınız Gayrimenkulü Bulmanız Ne Kadar Zamanınızı Alır?

BuLazım No Comments
  Genel

Aradığınız Gayrimenkulü Bulmanız Ne Kadar Zamanınızı Alır?

Pek çok işletme müstakil bir binada ya da villada faaliyet göstermek ister. Bazı işletmeler bulundukları binaların mülkiyetini alır, bazıları ise bulundukları binalarda kiracı olurlar. Binanın büyüklüğüne ve konumuna bağlı olarak maliyetler değişkenlik göstermektedir. Kiracı iseniz kira bedelinin üzerine bir de KDV ya da stopaj eklenir. Aidatlar vs derken işin rengi değişir ve maliyetleriniz hesapladığınız rakamların oldukça üstüne çıkabilir.

İlan sayfalarını karıştırdığınız zaman kiralık bina ya da villa olarak binlerce hatta yüz binlerce ilana rastlarsınız. Arama kriterlerine ihtiyacınız olan gayrimenkulün özelliklerini girer, son olarak da maliyetlerinizi göz önüne alarak bir fiyat kriteri de belirtirsiniz. Peki, bu ilanlar arasında aradığınız gayrimenkulü bulabilmeniz ne kadar zamanınızı alır? Bunu hiç düşündünüz mü?

Sizlerin zamandan kazanmanızı sağlamak amacı ile kurulmuş olan www.bulazim.com işte tam bu noktada yardımınıza koşuyor.  İşletmenizin ihtiyaçlarını kalem kalem belirtebileceğiniz bu sistem ile Türkiye’nin her bölgesinden gayrimenkul danışmanlarına tek hamle ile talebinizi gönderebilirsiniz, onlardan gelen yönlendirmeler ve en güncel portföylerle kolayca işletmenizin yeni yerini bulabilirsiniz.

Ya aradığınız emlak sizi bulsaydı?

Bir Gayrimenkulün Fiyatı Nasıl Belirlenir? Kira Çarpanı Nedir?

BuLazım No Comments
  Genel

Gayrimenkul fiyatlandırması yaparken kira çarpanı dikkate alınır. Bölgeden bölgeye değişen kira çarpanı bir gayrimenkulün kaç aylık brüt kira geliri ile kendini amorti etmesidir. Başka bir deyişle, gayrimenkul satın almak için ödediğiniz parayı, gayrimenkulün brüt aylık kira gelirine bölerseniz, elde ettiğiniz sayı, o gayrimenkulün aylık kira çarpanıdır.

Elde ettiğiniz sayıyı 12’ye bölerseniz, yıllık kira çarpanını bulabilirsiniz. Ama Türkiye’de genelde aylık kira çarpanı kullanılır.

Konuyu örnekleyecek olursak:

300 bin TL’ye aldığınız bir gayrimenkulü 1.000 TL’ye kiraya verirseniz bunun kira çarpanı 300’dür. 1.200 TL’ye kiraya verirseniz 250; 1.250 TL’ye kiraya verirseniz 240; 1.500 TL’ye kiraya verirseniz 200; 2 bin TL’ye kiraya verirseniz 150’dir.

Kira çarpanı siyasal istikrara, makro ekonomik verilere, beklentilere, arz ve talep dengesine göre değişiklik gösterebilir.

Peki ideal kira çarpanı ne olmalı? 

Şimdi bu sorunun yanıtına gelelim: Bu işte önemli olan gösterge Eurobond’lar. Kurumsal yabancı yatırımcılar bir ülkede gayrimenkul satın alırken, o ülkenin dolar bazlı tahvillerini baz alıyor.

Yani dolar bazlı yıllık tahvilin getirisi yüzde 5 ise, kira çarpanı 100’ün 5’e bölünmesiyle elde edilen 20’dir. Yani 20 yıl. Tahvil oranı 6 ise 100’ü 6’ya böldüğünüzde 16.6 sonucunu bulursunuz. Bunu 12 ile çarparsanız 200 sayısını elde edersiniz; ki, aylık çarpanının 200 olduğu anlamına gelir. Yıllık tahvil faiz oranları 8 ise 100’ü 8’e bölerseniz; 12.5 sonucunu elde edersiniz. Bunu 12 ile çarparsanız 150 sayısını bulursunuz.

Yıllık tahviller, spekülasyon yapılmadığı sürece, ülkedeki siyasal beklentilerin ve makro ekonomik verilerin gideceği yönün en önemli göstergesidir. Ana hatlarıyla, ‘mantıklı’ olduğunun göstergesidir.

Bu fiyatı gösterme açısından önemlidir. Ama fiyat her  şey demek değildir. Modakent’in patronu Hakan Gökçe’den öğrendiğim bir kavram var: Fiyat ile değer arasındaki fark. Fiyat bir malın alınıp satılabildiği rakamdır. Değer ise o malın size kattıklarının parasal karşılığıdır. Mesela Boğaziçi’nde bir yalı satın alacak olduğunuzda, bir değere sahip olacağınız için, fiyat otomatik olarak yükselir. 50 milyon dolara satın aldığınız yalıyı, 50 bin dolara kiraya veremezsiniz. Verdiğinizi varsayarsak, kira çarpanının 1.000  (yazı ile – bin -) olduğu anlamına gelir. Burada matematik, ekonomi, değerleme, finans iflas eder; ya da devre dışı kalır. Duygular, gösteriş ve fiyat devreye girer.

Bugün İstanbul’da banka kredisine uygun konutlarda aylık kira çarpanı 200 ile 300 arasında değişiyor. Lüks konutlarda çarpan 300, 400 veya 500’ü geçiyor. Konuya bu açıdan yaklaşacak olursak, Türkiye’nin Eurobond faiz oranları yıllık yüzde 5,5. Buna göre İstanbul ve Türkiye’nin fiyat açısından kira çarpanı 18 yıl civarında olmalı. Bunu 12 ile çarparsak 216 sayısını elde ederiz. Fiyat bu! Değeri de bunun üstünde yaptığımız ödeme.

Türkiye’nin ve dünyanın dört bir tarafından İstanbul’a gelen ve gelecek olan talep. İnsanlar bunu bir değer olarak görüyor. Kira çarpanının 250’yi geçip 300’lere dayanmasının nedeni özetle bu.
Kaynak: https://www.tebernuskirecci.com.tr/kira-carpani-nedir-ne-olmali-99434.html