kira çarpanı etiket arşivi

Gayrimenkul fiyatlandırması yaparken kira çarpanı dikkate alınır. Bölgeden bölgeye değişen kira çarpanı bir gayrimenkulün kaç aylık brüt kira geliri ile kendini amorti etmesidir. Başka bir deyişle, gayrimenkul satın almak için ödediğiniz parayı, gayrimenkulün brüt aylık kira gelirine bölerseniz, elde ettiğiniz sayı, o gayrimenkulün aylık kira çarpanıdır.

Elde ettiğiniz sayıyı 12’ye bölerseniz, yıllık kira çarpanını bulabilirsiniz. Ama Türkiye’de genelde aylık kira çarpanı kullanılır.

Konuyu örnekleyecek olursak:

300 bin TL’ye aldığınız bir gayrimenkulü 1.000 TL’ye kiraya verirseniz bunun kira çarpanı 300’dür. 1.200 TL’ye kiraya verirseniz 250; 1.250 TL’ye kiraya verirseniz 240; 1.500 TL’ye kiraya verirseniz 200; 2 bin TL’ye kiraya verirseniz 150’dir.

Kira çarpanı siyasal istikrara, makro ekonomik verilere, beklentilere, arz ve talep dengesine göre değişiklik gösterebilir.

Peki ideal kira çarpanı ne olmalı? 

Şimdi bu sorunun yanıtına gelelim: Bu işte önemli olan gösterge Eurobond’lar. Kurumsal yabancı yatırımcılar bir ülkede gayrimenkul satın alırken, o ülkenin dolar bazlı tahvillerini baz alıyor.

Yani dolar bazlı yıllık tahvilin getirisi yüzde 5 ise, kira çarpanı 100’ün 5’e bölünmesiyle elde edilen 20’dir. Yani 20 yıl. Tahvil oranı 6 ise 100’ü 6’ya böldüğünüzde 16.6 sonucunu bulursunuz. Bunu 12 ile çarparsanız 200 sayısını elde edersiniz; ki, aylık çarpanının 200 olduğu anlamına gelir. Yıllık tahvil faiz oranları 8 ise 100’ü 8’e bölerseniz; 12.5 sonucunu elde edersiniz. Bunu 12 ile çarparsanız 150 sayısını bulursunuz.

Yıllık tahviller, spekülasyon yapılmadığı sürece, ülkedeki siyasal beklentilerin ve makro ekonomik verilerin gideceği yönün en önemli göstergesidir. Ana hatlarıyla, ‘mantıklı’ olduğunun göstergesidir.

Bu fiyatı gösterme açısından önemlidir. Ama fiyat her  şey demek değildir. Modakent’in patronu Hakan Gökçe’den öğrendiğim bir kavram var: Fiyat ile değer arasındaki fark. Fiyat bir malın alınıp satılabildiği rakamdır. Değer ise o malın size kattıklarının parasal karşılığıdır. Mesela Boğaziçi’nde bir yalı satın alacak olduğunuzda, bir değere sahip olacağınız için, fiyat otomatik olarak yükselir. 50 milyon dolara satın aldığınız yalıyı, 50 bin dolara kiraya veremezsiniz. Verdiğinizi varsayarsak, kira çarpanının 1.000  (yazı ile – bin -) olduğu anlamına gelir. Burada matematik, ekonomi, değerleme, finans iflas eder; ya da devre dışı kalır. Duygular, gösteriş ve fiyat devreye girer.

Bugün İstanbul’da banka kredisine uygun konutlarda aylık kira çarpanı 200 ile 300 arasında değişiyor. Lüks konutlarda çarpan 300, 400 veya 500’ü geçiyor. Konuya bu açıdan yaklaşacak olursak, Türkiye’nin Eurobond faiz oranları yıllık yüzde 5,5. Buna göre İstanbul ve Türkiye’nin fiyat açısından kira çarpanı 18 yıl civarında olmalı. Bunu 12 ile çarparsak 216 sayısını elde ederiz. Fiyat bu! Değeri de bunun üstünde yaptığımız ödeme.

Türkiye’nin ve dünyanın dört bir tarafından İstanbul’a gelen ve gelecek olan talep. İnsanlar bunu bir değer olarak görüyor. Kira çarpanının 250’yi geçip 300’lere dayanmasının nedeni özetle bu.
Kaynak: https://www.tebernuskirecci.com.tr/kira-carpani-nedir-ne-olmali-99434.html

EV ALIRKEN BUNLARA DİKKAT!

Kira çarpanı Satın alınacak konutun kira gelirleriyle kendini kaç ayda finanse edeceğinin, hesaplanmasıyla bulunur. Gayrimenkulü satın almak için ödediğiniz parayı, gayrimenkulün brüt aylık kira gelirine bölerseniz, elde ettiğiniz sayı, o gayrimenkulün aylık kira çarpanını verir.

Kira çarpanı  elbette bir evin değerini hesaplamada baz alınacak bir unsur ancak tek başına yeterli bir kriter değil. Başka nelere dikkat lazım, emlak editörümüz Gülistan Alagöz, TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya’ya sordu. İşte yanıtları….

1-AMORTİ SÜRECİ

Amorti etme süresi piyasanın çok oturmuş olduğu yerlerde ve/veya fonksiyonlarda bakılan bir orandır. Özelikle gelişme bölgelerinde bu süre projeden projeye, caddeden caddeye dahi değişiklik gösterir. Alım kararını direkt etkileyen unsur olmaktan çıkar… Bu anlamda özelikle konut alım kararında bu oranların direkt etkisinden bahsetmek bence bugün için çok doğru değil…

2- DEĞER ARTIŞ PRİMİ

Amorti etme süresi ile yapılan hesapta 2 önemli veri dikkate alınmaz. İlki değer artış primi, ikincisi de kira artış oranları… Hep aynı kira geliri elde edilecek varsayımı ile bakılır. Türkiye ve İstanbul gibi konut piyasasının gelişmekte olduğu ülkelerde değer artış primi de yatırım yapma kararınızda etkili olur.

3- OTURUM MU YATIRIM MI?

Alacağınız konutu ne amaçla alıyor olduğunuzu iyi ayırt etmekle başlıyor aslında doğru karar için… ‘oturum’ amaçlı mı ‘yatırım’ amaçlı yoksa ‘ikisinden de biraz biraz olsun’ mu bunun kararını vermek gerekir öncelikle…Örneğin ilk önce biraz oturayım sonra da satıp daha güzelini daha büyüğünü alayım diye düşünüyorsanız kısa zamanda gelişecek bölgelerden almalısınız gibi…

4- YAKINDA PROJE VAR MI?

Yakınlarında toplu ulaşım, büyük altyapı, kamusal yapı vb.. gibi projeler var mı ? Diğer önemli kıstas bu konu… Özelikle konut fiyatlarını en çok etkileyen faktör yakın çevresindeki mega projeler, insanların toplandığı alanlar ( AVM, hastane, okul, adliye binası vb… ) ve tabii ki toplu ulaşıma yakınlık… İstanbul özelinde konuşmak gerekirse konut değerlerini en çok etkileyen tetikleyen ilk faktör toplu ulaşım projeleri ( metrobüs, metro, tren vb.. )

5- GELİŞİME AÇIK MI

Yakın çevresinin gelişim potansiyeli bir diğer önemli konudur. Bazen bölgelerin gelişimini etkileyen doğal ve yapay eşikler vardır, ( orman alanı, askeri bölge, yapılaşma yasak alan, tarım alanı vb.. doğal eşik e örnek ) bu eşikler de kentin gelişme yönünü belirler çoğu zaman… Bu konudaki gözlemler de doğru yatırım için önemli olarak nitelendirilebilir.

6- CAZİBESİNİ YİTİR Mİ?

Çekim merkezlerine yakınlık konut için yine artı unsurdur. Burada sadece tehdit olarak konu çekim merkezinin taşınma ihtimalini dikkatli sorgulamak kısmı var. Bir bölgede hastane açılınca tüm eczacılar, doktor muayeneleri bölgenin fiyat eğrisini yukarı yönlü değiştirirken, hastane taşınınca fiyat direkt aşağı yönlü etkilenir.

7- MAKETLER YANILTMASIN

Söz konusu konut olunca işin içinde bir de maketler girer ki çok tehlikeli bir konudur. Maketten ev almak çok fazla riski de içinde maalesef barındırıyor. Maketten alınan evin bitmiş halini çok iyi tezahür etmek gerek… 3 boyutlu düşünme ve görme sanatında uzmanlık gerektiren bir konu maketten seçilen evler… Bir de karma projede, ya da daha önce hiç oturumun olmadığı bölgelerde alınan maketten evler çok yapay bir doğal çevreyi de beraberinde getiriyor. Buna da bence bakılmalı.

8- EN ÖNEMLİSi, YASAL MI?

Tapu niteliği, yasal evrak gibi belediye araştırmaları mutlaka yapılmalı. Yasal durum ile mevcut durum birbirine uyumlu mu. Tapu belgesi bu durumu tasdik eden bir tapu mu ? İskan var mı ? gibi konular tabii ki satın alma kararını verirken çok çok önemli… (Bu hizmeti gayrimenkul değerleme firmaları verebiliyor.)

http://www.hurriyet.com.tr/sizin-ki-kac-yil-40609715