Gayrimenkul fiyatlandırması yaparken kira çarpanı dikkate alınır. Bölgeden bölgeye değişen kira çarpanı bir gayrimenkulün kaç aylık brüt kira geliri ile kendini amorti etmesidir. Başka bir deyişle, gayrimenkul satın almak için ödediğiniz parayı, gayrimenkulün brüt aylık kira gelirine bölerseniz, elde ettiğiniz sayı, o gayrimenkulün aylık kira çarpanıdır.
Elde ettiğiniz sayıyı 12’ye bölerseniz, yıllık kira çarpanını bulabilirsiniz. Ama Türkiye’de genelde aylık kira çarpanı kullanılır.
Konuyu örnekleyecek olursak:
300 bin TL’ye aldığınız bir gayrimenkulü 1.000 TL’ye kiraya verirseniz bunun kira çarpanı 300’dür. 1.200 TL’ye kiraya verirseniz 250; 1.250 TL’ye kiraya verirseniz 240; 1.500 TL’ye kiraya verirseniz 200; 2 bin TL’ye kiraya verirseniz 150’dir.
Kira çarpanı siyasal istikrara, makro ekonomik verilere, beklentilere, arz ve talep dengesine göre değişiklik gösterebilir.
Peki ideal kira çarpanı ne olmalı?
Şimdi bu sorunun yanıtına gelelim: Bu işte önemli olan gösterge Eurobond’lar. Kurumsal yabancı yatırımcılar bir ülkede gayrimenkul satın alırken, o ülkenin dolar bazlı tahvillerini baz alıyor.
Yani dolar bazlı yıllık tahvilin getirisi yüzde 5 ise, kira çarpanı 100’ün 5’e bölünmesiyle elde edilen 20’dir. Yani 20 yıl. Tahvil oranı 6 ise 100’ü 6’ya böldüğünüzde 16.6 sonucunu bulursunuz. Bunu 12 ile çarparsanız 200 sayısını elde edersiniz; ki, aylık çarpanının 200 olduğu anlamına gelir. Yıllık tahvil faiz oranları 8 ise 100’ü 8’e bölerseniz; 12.5 sonucunu elde edersiniz. Bunu 12 ile çarparsanız 150 sayısını bulursunuz.
Yıllık tahviller, spekülasyon yapılmadığı sürece, ülkedeki siyasal beklentilerin ve makro ekonomik verilerin gideceği yönün en önemli göstergesidir. Ana hatlarıyla, ‘mantıklı’ olduğunun göstergesidir.
Bu fiyatı gösterme açısından önemlidir. Ama fiyat her şey demek değildir. Modakent’in patronu Hakan Gökçe’den öğrendiğim bir kavram var: Fiyat ile değer arasındaki fark. Fiyat bir malın alınıp satılabildiği rakamdır. Değer ise o malın size kattıklarının parasal karşılığıdır. Mesela Boğaziçi’nde bir yalı satın alacak olduğunuzda, bir değere sahip olacağınız için, fiyat otomatik olarak yükselir. 50 milyon dolara satın aldığınız yalıyı, 50 bin dolara kiraya veremezsiniz. Verdiğinizi varsayarsak, kira çarpanının 1.000 (yazı ile – bin -) olduğu anlamına gelir. Burada matematik, ekonomi, değerleme, finans iflas eder; ya da devre dışı kalır. Duygular, gösteriş ve fiyat devreye girer.
Bugün İstanbul’da banka kredisine uygun konutlarda aylık kira çarpanı 200 ile 300 arasında değişiyor. Lüks konutlarda çarpan 300, 400 veya 500’ü geçiyor. Konuya bu açıdan yaklaşacak olursak, Türkiye’nin Eurobond faiz oranları yıllık yüzde 5,5. Buna göre İstanbul ve Türkiye’nin fiyat açısından kira çarpanı 18 yıl civarında olmalı. Bunu 12 ile çarparsak 216 sayısını elde ederiz. Fiyat bu! Değeri de bunun üstünde yaptığımız ödeme.
Türkiye’nin ve dünyanın dört bir tarafından İstanbul’a gelen ve gelecek olan talep. İnsanlar bunu bir değer olarak görüyor. Kira çarpanının 250’yi geçip 300’lere dayanmasının nedeni özetle bu.
Kaynak: https://www.tebernuskirecci.com.tr/kira-carpani-nedir-ne-olmali-99434.html