Aylık arşivMart 2019

Aradığınız Gayrimenkulü Bulmanız Ne Kadar Zamanınızı Alır?

Pek çok işletme müstakil bir binada ya da villada faaliyet göstermek ister. Bazı işletmeler bulundukları binaların mülkiyetini alır, bazıları ise bulundukları binalarda kiracı olurlar. Binanın büyüklüğüne ve konumuna bağlı olarak maliyetler değişkenlik göstermektedir. Kiracı iseniz kira bedelinin üzerine bir de KDV ya da stopaj eklenir. Aidatlar vs derken işin rengi değişir ve maliyetleriniz hesapladığınız rakamların oldukça üstüne çıkabilir.

İlan sayfalarını karıştırdığınız zaman kiralık bina ya da villa olarak binlerce hatta yüz binlerce ilana rastlarsınız. Arama kriterlerine ihtiyacınız olan gayrimenkulün özelliklerini girer, son olarak da maliyetlerinizi göz önüne alarak bir fiyat kriteri de belirtirsiniz. Peki, bu ilanlar arasında aradığınız gayrimenkulü bulabilmeniz ne kadar zamanınızı alır? Bunu hiç düşündünüz mü?

Sizlerin zamandan kazanmanızı sağlamak amacı ile kurulmuş olan www.bulazim.com işte tam bu noktada yardımınıza koşuyor.  İşletmenizin ihtiyaçlarını kalem kalem belirtebileceğiniz bu sistem ile Türkiye’nin her bölgesinden gayrimenkul danışmanlarına tek hamle ile talebinizi gönderebilirsiniz, onlardan gelen yönlendirmeler ve en güncel portföylerle kolayca işletmenizin yeni yerini bulabilirsiniz.

Ya aradığınız emlak sizi bulsaydı?

Gayrimenkul fiyatlandırması yaparken kira çarpanı dikkate alınır. Bölgeden bölgeye değişen kira çarpanı bir gayrimenkulün kaç aylık brüt kira geliri ile kendini amorti etmesidir. Başka bir deyişle, gayrimenkul satın almak için ödediğiniz parayı, gayrimenkulün brüt aylık kira gelirine bölerseniz, elde ettiğiniz sayı, o gayrimenkulün aylık kira çarpanıdır.

Elde ettiğiniz sayıyı 12’ye bölerseniz, yıllık kira çarpanını bulabilirsiniz. Ama Türkiye’de genelde aylık kira çarpanı kullanılır.

Konuyu örnekleyecek olursak:

300 bin TL’ye aldığınız bir gayrimenkulü 1.000 TL’ye kiraya verirseniz bunun kira çarpanı 300’dür. 1.200 TL’ye kiraya verirseniz 250; 1.250 TL’ye kiraya verirseniz 240; 1.500 TL’ye kiraya verirseniz 200; 2 bin TL’ye kiraya verirseniz 150’dir.

Kira çarpanı siyasal istikrara, makro ekonomik verilere, beklentilere, arz ve talep dengesine göre değişiklik gösterebilir.

Peki ideal kira çarpanı ne olmalı? 

Şimdi bu sorunun yanıtına gelelim: Bu işte önemli olan gösterge Eurobond’lar. Kurumsal yabancı yatırımcılar bir ülkede gayrimenkul satın alırken, o ülkenin dolar bazlı tahvillerini baz alıyor.

Yani dolar bazlı yıllık tahvilin getirisi yüzde 5 ise, kira çarpanı 100’ün 5’e bölünmesiyle elde edilen 20’dir. Yani 20 yıl. Tahvil oranı 6 ise 100’ü 6’ya böldüğünüzde 16.6 sonucunu bulursunuz. Bunu 12 ile çarparsanız 200 sayısını elde edersiniz; ki, aylık çarpanının 200 olduğu anlamına gelir. Yıllık tahvil faiz oranları 8 ise 100’ü 8’e bölerseniz; 12.5 sonucunu elde edersiniz. Bunu 12 ile çarparsanız 150 sayısını bulursunuz.

Yıllık tahviller, spekülasyon yapılmadığı sürece, ülkedeki siyasal beklentilerin ve makro ekonomik verilerin gideceği yönün en önemli göstergesidir. Ana hatlarıyla, ‘mantıklı’ olduğunun göstergesidir.

Bu fiyatı gösterme açısından önemlidir. Ama fiyat her  şey demek değildir. Modakent’in patronu Hakan Gökçe’den öğrendiğim bir kavram var: Fiyat ile değer arasındaki fark. Fiyat bir malın alınıp satılabildiği rakamdır. Değer ise o malın size kattıklarının parasal karşılığıdır. Mesela Boğaziçi’nde bir yalı satın alacak olduğunuzda, bir değere sahip olacağınız için, fiyat otomatik olarak yükselir. 50 milyon dolara satın aldığınız yalıyı, 50 bin dolara kiraya veremezsiniz. Verdiğinizi varsayarsak, kira çarpanının 1.000  (yazı ile – bin -) olduğu anlamına gelir. Burada matematik, ekonomi, değerleme, finans iflas eder; ya da devre dışı kalır. Duygular, gösteriş ve fiyat devreye girer.

Bugün İstanbul’da banka kredisine uygun konutlarda aylık kira çarpanı 200 ile 300 arasında değişiyor. Lüks konutlarda çarpan 300, 400 veya 500’ü geçiyor. Konuya bu açıdan yaklaşacak olursak, Türkiye’nin Eurobond faiz oranları yıllık yüzde 5,5. Buna göre İstanbul ve Türkiye’nin fiyat açısından kira çarpanı 18 yıl civarında olmalı. Bunu 12 ile çarparsak 216 sayısını elde ederiz. Fiyat bu! Değeri de bunun üstünde yaptığımız ödeme.

Türkiye’nin ve dünyanın dört bir tarafından İstanbul’a gelen ve gelecek olan talep. İnsanlar bunu bir değer olarak görüyor. Kira çarpanının 250’yi geçip 300’lere dayanmasının nedeni özetle bu.
Kaynak: https://www.tebernuskirecci.com.tr/kira-carpani-nedir-ne-olmali-99434.html

Gayrimenkullerin kiralanması sırasında kiracıyla mal sahibi arasında kira kontratı yapılır.

Kontratta kiranın süresi, bedeli, artış oranı, ödemelerin yapılacağı tarih ve kiracının kullanımına bırakılan demirbaşlar belirtilir. Genellikle yıllık olarak imzalanan kontrat, taraflar arasında herhangi bir tahliye kararı alınmazsa uygulanmaya devam eder. 

Kira kontratı, gayrimenkul sahibinin, taşınmazının kullanım hakkını kiracıya bıraktığını, kiracının ise bu kullanım hakkı karşılığında bir bedel ödemeyi kabul ettiğini gösteren belgedir. Kontratlar genellikle belirli bir süreliğine yapılır. Süre sona erdiğinde taraflar karşılıklı anlaşmaya vararak yeni bir kontrat yapabilir veya taraflardan herhangi birinin kararıyla taşınmaz boşaltılabilir. Fakat içeriğinde gayrimenkulün teslimine dair bir tarihi belirtilmeyen kontratların süresi dolduğunda; herhangi bir yenileme yapılmazsa, kontrattaki şartlar uygulanmaya devam eder. Bu durumda kontrat, belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Kiracı, sözleşmenin feshedilmesine veya yenilenmesine kadar mevcut kontrattaki şartlar altında gayrimenkulü kullanmayı sürdürebilir.

Kira kontratında gayrimenkulün teslim süresi belirtilmiş ve süre sonunda kira ilişkisinin devamına yönelik yeni bir sözleşme yapılmamışsa kiracının bu süre sonunda gayrimenkulü boşaltması gerekir. Kiracının bu hükme uymaması durumunda gayrimenkul sahibi, icraya başvurarak veya dava açarak kira kontratını sonlandırabilir.

Tapu harcı ödemesinden  hem alıcı hem de satıcı sorumludur.

Tapu hacı söz konusu taşınmazın satış bedelinin yüzde (%) 2’si kadardır. Mesela; 200 bin TL değerindeki bir ev satışı yapıldığında (%) 2’si olan 4 bin TL, hem alıcı hem de satıcı tarafından tapu harcı olarak tapu dairesine ödenir.

Ülke ekonomisinin ve özelde de inşaat sektörünün içinde bulunduğu durumun dikkate alınarak hareketlendirilmesi adına %2 oranındaki harç bedeli yüzde (%)1,5’a düşürülmüştü.

31 Aralık 2018 Tarihli ve 30642 Sayılı 4. Mükerrer Resmî Gazete’de yayımlanan 535 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile;

• konut ve işyeri teslimlerine ilişkin tapu işlemlerinde binde 15 olarak indirimli uygulanan tapu harcı oranı ile
• bazı konut ve işyeri tesliminde %8 olarak indirimli dikkate alınan KDV oranı uygulanmasına 31 Mart 2019 tarihine kadar (bu tarih dahil) devam edilecektir.

KDV ORANLARI

KDV oranlarının belirlendiği 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla, konutlarda uygulanacak KDV oranları;

a) Net alanı 150 m²’ye kadar konutlardan; büyükşehir belediye sınırları dışında veya büyükşehir belediye sınırları içerisinde olmakla birlikte rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde olan, büyükşehirlerde lüks veya birinci sınıf olmayan, büyükşehirlerde lüks veya birinci sınıf olup yapı ruhsatının alındığı tarihte üzerine arsasının birim m² vergi değeri 1.000 TL’nin (yapı ruhsatı 01.01.2013 – 31.12.2016 tarihleri arasında alınmış olanlarda 500 TL’nin) altında olanlar için %1,

b) Net alanı 150 m²’ye kadar konutlardan; büyükşehir belediye sınırları içerisinde rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler dışında lüks veya birinci sınıf olup yapı ruhsatının alındığı tarihte üzerine arsasının birim m² vergi değeri 1.000-2.000 TL (yapı ruhsatı 01.01.2013 – 31.12.2016 tarihleri arasında alınmış olanlarda 500-1.000 TL) arasında olanlar için %8,

c) Net alanı 150 m²’nin üzerindekiler ile 150 m²’ye kadar olmakla birlikte büyükşehir belediye sınırları içerisindeki lüks ve birinci sınıf yapılarda yapı ruhsatının alındığı tarihte üzerine arsasının birim m² vergi değeri 2.000 TL’nin (yapı ruhsatı 01.01.2013 – 31.12.2016 tarihleri arasında alınmış olanlarda 1.000 TL’nin) üzerinde olanlar için %18

olarak belirlenmiştir.

• 5 Mayıs 2018 tarihinde yayımlanan 2018/11674 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla söz konusu  2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı’na geçici 3. madde eklenmiş ve yukarıda (c) bendinde belirtilen konutlardaki % 18 olan KDV oranının 05.05.2018 – 31.10.2018 tarihleri arasında % 8 olarak uygulanması öngörülmüş;
• 18 Mayıs 2018 tarihinde yayımlanan 2018/11750 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile sözü edilen geçici 3. maddeye “işyerleri (bina ve/veya bağımsız bölüm şeklinde olanlar)” ibaresi eklenerek KDV oranı % 18 olan işyerlerinin 30.10.2018 tarihine kadar tesliminde % 8 oranı uygulanması hükme bağlanmış;
• 31 Ekim 2018 tarih ve 287 sayılı Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile de %18 KDV oranına tabi konutlar ve  işyerleri (bina ve/veya bağımsız bölüm şeklinde olanlar) için %8 olarak uygulanan KDV oranı indiriminin 31.12.2018 tarihine kadar (bu tarih dahil) devam etmesi öngörülmüştü.

30 Aralık 2018 Tarih ve 535 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile de yukarıda bahsedilen geçici 3. maddede değişikliğe gidilmiş ve “31.12.2018” ibaresi “31.03.2019” şeklinde değiştirilmek sureti ile %18 KDV oranına tabi konutlar ve  işyerleri (bina ve/veya bağımsız bölüm şeklinde olanlar) için %8 olarak uygulanan KDV oranı indiriminin 31.03.2019 tarihine kadar (bu tarih dahil) devam etmesi öngörülmüştür.

İlgili Bakanlar Kurulu Kararı metnine aşağıdaki bağlantı yardımıyla ulaşabilirsiniz.

Cumhurbaşkanı Kararı (30.12.2018 tarih ve 2018/535 sayılı)

KAYNAK: https://www.pwc.com.tr/tr/sektorler/gayrimenkul/bultenler/tapu-indirimi-ve-kdv-harci-suresi-uzatilmistir.html  

Hayalinizdeki evi bekletmeyin!

www.bulazim.com’a talebinizi bırakın eviniz sizi bulsun!